Angesichts der gegebenen Ausnahmesituation hat der Gesetzgeber ein Krisenpaket verabschiedet, mit dessen Maßnahmenkatalog er breitgefächert existenzielle Folgen des Coronavirus abfedern möchte. Das ”Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie’‘ setzt zeitweise grundlegende Prinzipien des Allgemeinen und Besonderen Schuldrechts außer Kraft bzw. modifiziert diese. Auch im Bereich des Insolvenz- bzw. Gesellschaftsrechts gelten vorübergehend Sondervorschriften. Die verabschiedeten Regelungen verfolgen das Ziel, die wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen der aktuellen Pandemie zu minimieren. In diesem Zusammenhang hat der Gesetzgeber auch auf die Frage reagiert, ob Mieter auch während der Corona-Krise weiterhin ihre Miete zahlen müssen. Auch ist nun die Frage beantwortet, ob der Vermieter im Falle des Ausbleibens von Mietzahlungen weiterhin zur Kündigung berechtigt ist.
Inhaltsverzeichnis
Aktuelle Situation
Innerhalb kürzester Zeit hat der Staat nicht nur einen riesigen Rettungsschirm ins Leben gerufen, sondern auch Maßnahmen nach §§ 28 und 32 des Infektionsschutzgesetzes vom Juli 2000 zur Eindämmung des Coronavirus erlassen. Infolge dieser Ausnahmeregelungen waren viele Gewerbetreibende – ausgenommen sind Geschäfte zur Grundversorgung der Bevölkerung – zur Schließung ihrer Ladengeschäfte gezwungen. Dies zum Teil mit verheerenden wirtschaftlichen Folgen.
- Gezwungenermaßen müssen sich Mieter in diesen Tage mit der Frage befassen, ob sie zur Mietminderung berechtigt sind.
- Oder gar einen Anspruch darauf haben, die Mietzahlung gänzlich auszulassen.
- Umgekehrt stellen sich Vermieter die Frage, ob sie nach wie vor von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen können.
Aus naheliegenden Gründen haben sich viele Betriebe, die von den Sondervorschriften ausgenommen waren, für eine eigenverantwortliche Schließung entschieden. Auch hier stellte sich die Frage der Kostenverteilung der finanziellen Einbußen. Mitunter zogen die Mieter Stundungen, Mietreduzierungen oder vorübergehende Vertragsanpassungen in Erwägung.
Zu Recht?
Rechtslage bis Corona: Kündigungsrecht vs. Miete zahlen?
Grundsätzlich steht dem Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter zwei Monate die Miete für seine Wohnung nicht bezahlt. Der Verzug stellt als Pflichtverletzung den wichtigen Grund für die Kündigung dar.
Mieter hingegen dachten über eine Mietreduzierung bzw. einem Mietminderungsanspruch nach.
Grundsätzlich sieht § 535 Abs. 2 BGB vor, dass Mieter zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet sind. Allein der Rückgang oder das Ausbleiben von Kunden- oder Besucherzahlen führt nicht automatisch zu einem Mietminderungsanspruch nach § 536 BGB. Demzufolge muss vor allem ein Mangel der Mietsache vorliegen. Im Falle der eigenverantwortlichen Schließung aus wirtschaftlichen Gründen fehlt es jedoch an einem solchen Mangel und der Mieter hat seine Miete ungemindert zu entrichten.
Auch für den Fall der behördlich angeordneten Schließung während der Corona-Krise bot der bisherige gesetzliche Rahmen kaum eine Möglichkeit zur Mietminderung. (Vgl. hierzu BGH zur öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernissen bzw. Gebrauchsbeschränkungen, wonach lediglich ein Mangel vorliege, wenn er auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhe (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09)). Jene Mangelhaftigkeit der Mietsache ist bei der gegebenen Ausnahmesituation wohl zu verneinen.
Miete zahlen während der Corona-Krise?
Mit krisenspezifischen Sondermaßnahmen des oben erwähnten Rettungspakets erfährt auch das Kündigungsrecht für Miet- und Pachtverhältnisse deutliche Einschränkungen. Demnach gilt ab dem 01. April 2020 ein besonderer Kündigungsschutz für Mieter und Gewerbemieter, die pandemiebedingt in Finanznot geraten sind.
Sondervorschrift Artikel 240
Artikel 240 – Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie
[…]
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet-und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Corona-Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=3
Voraussetzungen des Artikel 240
Gemäß der neuen Regel sind Vermieter nicht berechtigt, ihren Mietern wegen ausgebliebener Miet-Zahlungen zu kündigen, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 durch die Corona-Krise entstanden sind. Der besondere Kündigungsschutz gilt für zwei Jahre. Dabei entfällt die Zahlungsverpflichtung als solche nicht. Mieter haben lediglich mehr Zeit, die fehlenden Beträge zurückzuzahlen. Nach Ablauf der Frist gelten die gewöhnlichen Rechte und Pflichten (z.B. Miete zahlen – ohne Stundung).
Dabei können Kleinvermieter, die auf Mietzahlungen angewiesen sind und infolge des Ausbleibens in Schwierigkeiten geraten, nach der aktuellen Sonderregel der Bundesregierung die Darlehensraten für die laufenden Kredite aussetzen. Dies umfasst sowohl die Tilgung wie auch den Zins. Voraussetzung hierbei ist, dass ihnen die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist.
Glaubhaftmachung des finanziellen Notstands
Gemäß der neuen Vorschrift hat der Mieter glaubhaft zu machen, dass er wegen der Corona-Krise in Schwierigkeiten geraten ist und daher keine Miete zahlen kann. In welcher Form die Glaubhaftmachung zu erfolgen hat, dazu schweigt der Gesetzgeber bislang. Nach meinem Dafürhalten sollte der Ursachenzusammenhang möglichst detailliert erfolgen. Dabei könnten Nachweise über Einkommens- oder Verdienstausfälle zur Begründung vorgelegt werden. Auch sind Schriftform sowie eidesstattliche Versicherung für die Rechtssicherheit sowie das weitere Verfahren sicherlich kein Nachteil.
Beachte: Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass Wörtchen ”ALLEIN” ([…] nicht allein aus dem Grund kündigen […]). Denn nach wie vor kann der Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn dieser beispielsweise die Mietsache stark beschädigt oder sonstige wichtige Kündigungsgründe begründet.
Nachteile des Gesetzesentwurfes
Positiv ist zu bewerten, dass die Regierung sehr schnell auf die Corona-Krise mit krisenspezifischen Eingriffsmitteln reagiert hat. Dennoch ist der derzeitige Gesetzesentwurf noch sehr rudimentär und bedarf einiger Konkretisierungen oder gar Nachbesserungen. In diesem Zusammenhang sind vor allem folgende Punkte kritisch anzumerken:
- Finanzstarke Konzerne mit z.T. milliardenschweren Gewinnen machen Gebrauch von dem besonderen Kündigungsschutz. Dabei ist nicht davon auszugehen, dass sie sich in einer finanziellen Schieflage befinden.
- Mieter könnten geneigt sein, eine Notlage nur vorzugeben. Demnach sollte keine Notlage vorliegen, wenn noch ausreichend Reserven vorhanden sind. Hier könnte man an eine Nachbesserung des Gesetzestextes um den Zusatz der Zumutbarkeit der Mietzahlung denken. Außerdem sollten Formulierungen wie ”ein angemessener Lebensunterhalt” sowie die ”Gefährundung der wirtschaftlichen Grundlage des Betriebes” ihren Niederschlag in der Sondervorschrift finden.
- Derzeit werden Verzugszinsen noch mit 4 % verzinst. Dies kann sich bei einem Zahlungsrückstand von etwa 2 Jahren durchaus für den Mieter bemerkbar machen.
- Zuletzt bedarf es noch einer Konkretisierung des Gesetzgebers, welche Anforderungen im Einzelnen an die Glaubhaftmachung zu stellen sind und in welcher Form diese zu erfolgen hat.
Tipp: Aufgrund der Tatsache, dass das aktuelle Gesetz noch etliche Fragen aufwirft, seid Ihr gut beraten, Euch hierzu individuell beraten zu lassen.
Das ist vielleicht auch interessant für Dich:
- Kurzarbeitergeld: https://www.siebensonnen.de/kurzarbeitergeld-2020-voraussetzungen-kurzarbeit-null-in-der-coronakrise/
- Corona-Virus einfach erklären: https://www.siebensonnen.de/coronavirus-einfach-erklaeren-fuer-kleinkinder/
- https://www.siebensonnen.de/erfolgreich-bloggen-kooperationen-verhandeln/
- Über mich: https://www.siebensonnen.de/about/
